行业透视｜二手房挂牌量持续高企，多少卖旧还会买新？
北上广深杭蓉等核心城市二手房东卖房动因分析。
◎ 文 / 杨科伟、李诗昀
近段时间重点城市二手房挂牌量一直处在高位运行，在此背景下，业主挂牌卖房的动机主要是什么？多少人卖旧还会买新？北上广深杭蓉等核心城市间二手房东卖房原因是否有所差异？
8月15城二手房周均新增挂牌3.4万套，西安、苏州等存量挂牌房源达10万套
今年3月以来，二手房新增挂牌量一直处在高位运行，第8周-第34周，15个重点城市二手房周均挂牌4.1万套。8月以来几周（2024年第31周-第34周），15个重点城市周均挂牌二手房3.4万套，依然维持在相对高位。
二手房成交总体保持活跃，但8月成交规模降台阶。2024年第8周-第34周，15个重点城市二手房周均成交7077套，整体成交水平高于去年同期。不过8月二手房市场颓势渐显，成交规模降台阶，15个重点城市二手房周均成交5742套，较7月周均下降12%。
与此同时，累计挂牌量持续高企。截至7月末，6个重点城市二手房累计挂牌量接近50万套，其中西安高达11.7万套，较年初增加了1.4万套，且有进一步增长走势，苏州、合肥等累计挂牌量也逐步逼近10万套。
11城二手房业主挂牌动机调研：置换占比过半，套现、看跌各占10%以上
二手房挂牌量持续高企的背景下，业主挂牌卖房的动机主要是什么？为了得到答案，我们调研了包括北京、上海、广州、深圳、天津、成都、苏州、杭州、武汉、重庆、南京在内11个核心城市，获得数百组客户样本数据。
调研结果显示，半数以上客户卖旧仍会买新。11个城市置换客群占比达到52%，显示买新置换仍然是二手房业主卖房的主要动机。且同一城市不同板块间置换动机占比差异较大，一般来说，高能级板块置换动机占比高于低能级板块，以南京为例，河西北、河西中、城中等高能级及中能级板块置换动机占比超过70%，而珠江镇、江宁滨江等低能级板块置换占比不足4成，反而是还贷压力、投资止损等居民购买力层面的因素在决策中占比更高。
套现持币、看跌房价避险、投资止损分列卖房动机的二三四位，占比分别达到16%、12%、9%，反映整体市场预期偏悲观。这三类动机都以将房产变现为主要目的，且卖掉旧房后很可能不会再买新房，区别在于套现持币可能是出于资金周转或是资产安排需要，并不完全与房地产市场走势挂钩，避险和止损动机则与房价相捆绑，两者合计占比超过2成，则反映了市场整体预期偏悲观。
还不起贷款、变现还债等居民经济压力因素占比分别都仅为4%，显示居民端负债压力和整体房贷断供风险可控。除此之外，还有3%比例的客群因为离婚财产分割、更换居住地、税务规划需要等其他原因出售现有住房。
京深超6成房东因置换卖房，广苏套现、汉渝止损动机占比较高
按照各种卖房动机占比高低，可以将11个调研城市大致分为三类：
第一类，北京、深圳等改善型，置换客群占比超过6成。典型如深圳，4月出台的住房“以旧换新”帮卖政策加强了一二手市场联动，降低了居民换房成本、缩短了卖房周期，对提振置换需求入市信心有积极效果，当前二手市场置换动机占比达到62%。北京置换客户占比更是高达70%，反映置换需求同样活跃，且相比其他城市，首都居民对房价止跌企稳的信心更加坚定，看跌避险的卖房动机占比仅有5%。
第二类，重庆、杭州、武汉、南京、上海等止损看跌型。杭州投资止损占比较高，主要是2021-2022年期间购房的业主在近两年迎来集中交付，但随着行业周期变化，这些房源市值已低于购置时的预期价值，部分房源交付标准还有调整，这类业主卖掉次新房后一般不会考虑再买新房。武汉看跌房价避险的占比高达25%，CRIC数据显示，今年前7月武汉二手房成交均价同比下降约13%，二手房成交平均套均价从去年的166万元降到今年的152万元，房价持续下行让业主资产快速缩水，市场上抛售避险情绪较为浓重。
第三类，广州、苏州、天津、成都等套现型。广州套现持币动机占比达到14%，是除了置换以外的第二大卖房动机，业主套现或出于创业等资金周转需要，又或者为子女教育、养老等储备资金，反观广州投资客群比例低，投资止损占比仅为6%。
排版 |鸟姐
更多观点研报
观点
京沪杭高改豪宅更抗跌，深宁各档普降2-3成广州土拍：优质地块依旧不温不火，荔湾宅地流拍
热点一二线城市核心区楼盘也卖不动了？
月报市场｜7月新房供需皆环降约3成，预期8月延续低位波动（2024年7月）并购 | 万科出售上海南翔印象城MEGA股权，信达系再次介入深圳旧改 (2024年7月)
企业｜百强房企销售环比下降，头部房企投融资有所上升（2024年7月）
土地｜成交规模持续低位，上海徐汇滨江地块刷新全国单价纪录（2024年8月）
专题2024年中国法拍房规模及发展趋势研究以一二手成交结构探究上半年购房客群及购买力变化四大AMC的房地产风险化解之路
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载
以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合